نظام معقد من القواعد والقوانين واللوائح التي تملي ملكية العقارات والمعاملات واستخدام الأراضي في مملكة تايلاند. لا توجد لوائح أو قوانين مقننة أو موحدة تحكم مثل هذه الأمور ، ولا يوجد حتى الآن سجل مركزي للممتلكات العقارية من شأنه أن يوفر على الفور البيانات اللازمة عن كل من الممتلكات غير المسجلة والمسجلة ، والمالكين المسجلين ، والمعاملات. علاوة على ذلك ، فإن القضايا التي تنطوي على تداخل سندات الملكية ، والملكية المزدوجة ، والمبيعات المزدوجة للأراضي ، وانتشار سندات الملكية المزيفة ، والتعدي ، وبيع الوحدات السكنية العقارية غير المسجلة ومشاريع التقسيم الفرعي من قبل مطورين غير أخلاقيين ، والنزاعات التي ينطوي عليها استخدام الأراضي مع اللوائح ، مثل تقسيم المناطق الحالي ، من بين أمور أخرى ، لا تزال تعاني من قطاع العقارات وأصحاب المصلحة فيه.
لذلك ، فإن عالم العقارات في تايلاند هو منطقة شاقة. لا شك أن التحقيق في العناية الواجبة للأرض المستهدفة للاستثمار أو الاستحواذ أو الإيجار ضروري لتجنب المخاطر الكبيرة المذكورة والتأكد من أن الفرد الذي يتخذ جميع القرارات يمكن أن يطمئن إلى استمرارها. تم تجهيز Juslaws &Consult بالمثمنين العقاريين والمحامين العقاريين ومستشاري الأعمال العقارية والمحاسبين وغيرهم من المتخصصين العقاريين الذين سيقدمون المعلومات الأساسية المطلوبة والحلول العقارية المتكاملة لمواجهة المخاطر الأساسية المرتبطة بالتزام العميل بالاستحواذ أو الاستثمار في عقارات معينة.
بعض المشاكل العامة التي يواجهها المنقول إليهم أو مشترو العقارات تشمل قيود استخدام الأراضي ومشاكل الإخلاء وقيود تصاريح البناء.
إذا كان الشخص يخطط لشراء ممتلكات غير منقولة في تايلاند ، فيجب عليه تنفيذ العناية الواجبة المناسبة قبل الانتهاء من الشراء لضمان شرعية المالك القانوني وأن مالك العقار يمكنه بيع العقار بشكل صحيح. يجب عليهم أيضا فحص أي مرفقات محتملة أو أعباء قانونية.
من الحكمة طلب التوجيه من ممارس عقاري لديه خلفية قانونية قوية ويمكنه إجراء العناية الواجبة العقارية بشكل قانوني من خلال النظر في وثائق الأرض ذات الصلة ، مثل سند ملكية الأرض ، على سبيل المثال. علاوة على ذلك ، يجب على ممارس العقارات إجراء بحث شامل عن الملكية في مكتب الأراضي في موقع الأرض وتقييم جميع تصاريح تشييد المباني.
علاوة على ذلك ، يجب عليك التأكد من حصولك على تقرير شامل للعناية الواجبة ، والذي يتضمن التفاصيل المادية التالية:
حالة الملكية ووثائق الأرض
ينص القانون التايلاندي على أن وثائق الأرض تبدأ بإشعار الحيازة لسند ملكية الأرض ، والذي يقف على أعلى مستوى في التسلسل الهرمي ويمثل حقوق الملكية الكاملة.
لذلك ، من الضروري أن تعرف مستوى التسلسل الهرمي للعنوان وسياق وتاريخ وثائق الأرض ، وكذلك ما إذا كانت قد صدرت بشكل صحيح أم لا ، أو دليل على مستوى هرمي أقل ، أو تمت ترقيتها من وثائق الأراضي الأخرى.
تفاصيل الأرض
سيحدد هذا القسم من التقرير تفاصيل الأرض ، وعرض الأرض المحيطة ، وخريطة مصغرة.
التسلسل الزمني للملكية
يجب أن يؤكد هذا القسم من تقرير العناية الواجبة للممتلكات تاريخ ملكية الأرض. من الضروري أن تتحقق عند أي نقطة تم اعتبار مستند الملكية الأصلي مستندا منخفض المستوى بدلا من سند ملكية. علاوة على ذلك ، يجب عليك التحقق من إصدار سند الملكية بشكل قانوني.
المرفقات والأعباء القانونية
يتطلب القانون التايلاندي تسجيل حقوق الارتفاق والرهون العقارية والعبودية وأي أعباء قانونية أخرى على الممتلكات غير المنقولة في مكتب الأراضي حيث تقع الأرض حتى تكون صالحة.
عقود الإيجار والحقوق الأخرى المسجلة على الممتلكات
وفقا للقانون التايلندي ، يجب تسجيل إيجار الممتلكات غير المنقولة التي تستمر لأكثر من ثلاث سنوات لدى مكتب الأراضي في المنطقة. إذا كان عقد الإيجار ساري المفعول لمدة تقل عن ثلاث سنوات ، فلا يشترط تسجيله ولكن يجب أن يكون مكتوبا. سيوضح هذا القسم ما إذا كانت الأرض مؤجرة لفرد آخر لأكثر من ثلاث سنوات أو إذا كانت هناك أي حقوق إيجار أخرى ، مثل حق المنفعة أو حق الانتفاع أو حقوق السكن ، التي تنطبق. سيستخدم هذا التوضيح مدى حق المشتري في استخدام العقار. لا تنهي عمليات نقل الملكية عقد تأجير الممتلكات غير المنقولة. يمنح الشخص الذي يتلقى التحويل الحقوق وهو مسؤول عن واجبات المحول تجاه المستأجر.
لوائح مراقبة البناء وتقسيم المناطق واللوائح البيئية
ينظم قانون تخطيط المدن استخدام الأراضي المتعلقة بالأغراض الصناعية والسكنية والبيئية والزراعية والحماية الثقافية في تايلاند. علاوة على ذلك ، يجب أن ترتبط أي مباني تم تشييدها بالقواعد والإخطارات واللوائح ذات الصلة كقضايا بموجب القوانين التي تحكم مراقبة المباني إلى جانب القوانين الأخرى ذات الصلة. يهدف هذا القسم إلى توضيح تقسيم المناطق الحالي واللوائح البيئية ومراقبة البناء التي تتعلق بتشييد المباني وتغطية استخدام الأراضي حتى يكون لدى مشتري الأرض نظرة ثاقبة حول ما إذا كان يمكن بناء الأرض عليها. بشكل أساسي ، سيتحقق هذا القسم من التقرير مما إذا كان تشييد المبنى على العقار قد تم منحه تصريح بناء ساري المفعول بشكل صحيح بالإضافة إلى أي تصاريح أخرى مطلوبة للنظر فيها من قبل المشتري.
التقاضي
أنت مطالب بإجراء بحث مناسب في التقاضي لتقييم مكان وجود أي قضايا تقاضي ضد مالك الأرض ، حيث قد يكون لها تأثير على ممتلكات مالك الأرض.
السعر الرسمي المقدر
من الضروري أن يعرف أي مشتري أرض السعر الرسمي المقدر. هذا أمر بالغ الأهمية بشكل خاص عندما يسجل مكتب الأراضي نقل الملكية لأن السلطة الحكومية تؤكد السعر الرسمي المقدر. يتم تضمين هذا السعر الرسمي المقدر الذي يحدده المسؤولون الحكوميون في حساب رسوم النقل التي يطلبها مكتب الأراضي لتسجيل نقل الملكية. عادة ما يكون السعر الرسمي المقدر أقل من سعر البيع الفعلي وسعر السوق.
ولوج
يجب أن يمنح العقار المالك عموما إمكانية الوصول إلى طريق عام ، سواء كان ذلك عن طريق الوصول المجاور مباشرة أو من خلال عقار آخر. إذا كان بإمكان مالك الأرض الوصول إلى طريق عام فقط من خلال عقار آخر ، فيجب تسجيل العبودية على أرض الشخص مما يمنح الحق في أن يكون قادرا على دخول الأرض المستهدفة.
المسح في الموقع
بالإضافة إلى المتطلبات والمعلومات المذكورة أعلاه المدرجة في تقرير العناية الواجبة ، ينصح بإجراء مسح في الموقع جنبا إلى جنب مع ممارس عقاري. الغرض من المسح في الموقع هو التأكد من أن العقار هو نفس الأرض التي تخطط لشرائها ، ومراقبة موقع الأرض ، والتحقق من أن الأرض المرصودة هي نفس قطعة الأرض كما هو موضح في مستندات الأرض.
تشمل خدمات Juslaws &Consult للعناية الواجبة العقارية أو التحقق من الملكية والتحقيق ما يلي:
⦁ التحقيق في صحة وصلاحية والوضع الحالي للملكية أو الإقرار الضريبي أو غيرها من سندات الملكية التي تغطي العقار المستهدف ، بما في ذلك حق المالك المسجل في نقل الملكية أو نقلها
⦁ التحقق من الملكية المزدوجة أو التداخل مع الجهات الحكومية ذات الصلة
⦁ التحقيق في الامتيازات والرهون المسجلة والظاهرة والقائمة على الممتلكات المستهدفة
⦁ التحقيق في أي مطالبات معلقة أو شكاوى أو قضايا أو إجراءات تتعلق بالممتلكات المستهدفة مع الهيئات الإدارية المحلية والمحاكم الابتدائية ومحاكم الاستئناف والوكالات المسؤولة عن وظائف تمليك الأراضي
⦁ التحقيق في الموقع الدقيق والمالك المسجل والمالك/المالكين الفعليين للعقار المستهدف، بما في ذلك مطالبات الملكية والحيازة والحقوق العينية الأخرى على نفس العقار
⦁ التحقيق في الطبيعة والتصنيف القانوني والاستخدام الفعلي للأراضي المستهدفة ، بما في ذلك تصنيف تقسيم المناطق الحالي واستخدام / استخدامات الأراضي المصرح بها لها وأي إعادة تصنيف مقترحة لتقسيم المناطق
⦁ التحقيق في القيود القانونية وقيود استخدام الأراضي على الاستخدام المقصود للعميل للعقار المستهدف ، بما في ذلك حقوق الارتفاق والانتكاسات
⦁ التحقيق في تغطية الممتلكات الخاضعة لأي من برامج الإصلاح الزراعي أو البرامج الاجتماعية الأخرى للحكومة
⦁ التحقيق في الالتزامات الضريبية و / أو الرسوم على العقار المستهدف
⦁ التحقق من المخاطر الجيولوجية مع الوكالة الحكومية ذات الصلة
⦁ التحقيق فيما إذا كان العقار أصلا عاديا أو رأسماليا للمالك المسجل
⦁ التحقيق عن المالك المسجل مثل عنوانه الحالي وورثته (إذا كان متوفي) أو حالة تسجيله الحالية والمسؤولين الحاليين / المديرين / المساهمين فيه (إذا كان كيانا اعتباريا)
⦁ التحقيق في المخاطر الأخرى التي ينطوي عليها الاستحواذ على الممتلكات المستهدفة مثل القضايا المتعلقة بنزع الملكية المهدد أو المقترح أو المزاد العلني لنفسه
⦁ التحقيق في امتثال مالك العقار أو مطور المشروع للوائح وقيود البناء وتقسيم المناطق وغيرها من لوائح وقيود استخدام الأراضي وتطويرها
⦁ التحقق من التصاريح والتراخيص والموافقات الصادرة فيما يتعلق ببناء وتطوير و / أو إدارة العقار المستهدف
