يعد شراء شقة في تايلاند خيارا جذابا للعديد من الرعايا الأجانب نظرا لحقيقة أن قانون الملكية التايلاندي وقانون الأراضي يحظران على أي أجنبي امتلاك الأراضي في المملكة. ومع ذلك ، يحق لك قانونا شراء وحدة سكنية ، حيث توجد قيود أقل متعلقة بالجنسية بموجب المجمع السكني الذي يحكم ملكية العقارات لهذا النوع من العقارات.
من الممارسات الشائعة لبعض الرعايا الأجانب استغلال هذه الفرصة ليتمكنوا من امتلاك العقارات في تايلاند ، ويستخدم العديد من مشتري الشقق وحداتهم لأغراض الإقامة أو الاستثمار داخل القطاع الخاص.
في Juslaws &Consult's ، قسم الشركات والممتلكات لدينا جاهز دائما لمساعدتك في جميع مخاوفك المتعلقة بالممتلكات ومسائل الاستحواذ على العقارات.
مبنى عمارات ، يشار إليه بالعامية باسم "شقة" ، هو نوع من العقارات التي تنقسم إلى وحدات متعددة. كل من هذه الوحدات لها مالكها المنفصل ، ولكن المناطق المشتركة في المبنى مملوكة بشكل مشترك من قبل السكان. غالبا ما يتم بناء الشقق السكنية كمباني سكنية ولكن على عكس الشقق المؤجرة للمستأجرين ، فإن الوحدات السكنية مملوكة بالكامل كممتلكات شخصية.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن المناطق المشتركة في مبنى عمارات مملوكة بشكل جماعي من قبل مالكي الوحدات الفردية. تشمل هذه المناطق المشتركة الممرات والممرات والصالات الرياضية وحمامات السباحة وغرف الغسيل وما إلى ذلك. وهذا يشمل أيضا المرافق العامة والمرافق ، مثل المصاعد ونظام إمدادات المياه ونظام إمدادات الكهرباء. لا يمكن أن تكون هناك ملكية قانونية واحدة للمناطق المشتركة - يجب مشاركتها. تتم إدارة هذه المناطق المشتركة والمرافق والمرافق بشكل جماعي من قبل جميع مالكي الوحدات الفردية من خلال جمعية إدارة تسمى "الشخص الاعتباري السكني".
يختلف المجمع السكني والمجمع السكني من الناحية القانونية فقط. لا توجد طريقة للتمييز بين الشقة والوحدة السكنية ببساطة عن طريق زيارة المبنى والنظر إليه. من الناحية الفنية ، فإن الوحدات السكنية عبارة عن مجموعة من المناطق المشتركة والوحدات السكنية الفردية ، بالإضافة إلى الأرض التي تم بناء المبنى عليها. الوحدات السكنية لها قواعد وقيود وشروط وعهود تحدد كيف يتوقع من مالكي الوحدات الفردية مشاركة مبنى الوحدات السكنية. يتم تنظيمها بشكل أساسي من خلال اتفاقيات الإيجار والقواعد واللوائح الداخلية وأحكام قانون الوحدات السكنية. عادة ، لا يمكن استخدام الوحدات السكنية كعناوين أعمال أو شركات دون إذن مسبق ممنوح من قبل الشخص الاعتباري السكني. علاوة على ذلك ، قد ترغب في التحقق مرة أخرى من القواعد واللوائح إذا كنت تخطط للعيش في وحدتك مع حيوانك الأليف - العديد من الوحدات السكنية في تايلاند لديها سياسات صارمة لعدم الأليفة.
بموجب قانون الملكية في تايلاند ، هناك نوعان من المباني السكنية في تايلاند - الوحدات السكنية المسجلة بموجب قانون الملكية المشتركة التي تتطلب ترخيصا للعمارات ويديرها شخص اعتباري عمارات ، والمباني السكنية غير المسجلة بموجب قانون الوحدات السكنية.
فقط عمارات مسجلة بموجب القوانين ذات الصلة مع دائرة الأراضي والأملاك تقدم الملكية الفردية الكاملة مع سند ملكية صادر عن الحكومة (سند ملكية الوحدة السكنية). على سبيل المثال ، يحدد قانون الوحدات السكنية الإجراءات والمتطلبات الخاصة بترخيص مبنى سكني متعدد الوحدات كعمارات. تم تعديل قانون الوحدات السكنية عدة مرات منذ إعلانه الأول ، لذلك من المهم أن تكون على دراية بآخر التحديثات.
لا توجد قيود متعلقة بالناتو للأجانب الراغبين في أن يصبحوا مالكي شقق في تايلاند. يجوز لأي أجنبي قد يدخل تايلاند بشكل قانوني (لا توجد متطلبات فئة التأشيرة) شراء وامتلاك وحدة عمارات ، طالما أنهم مؤهلون للملكية بموجب المادة 19 من قانون الوحدات السكنية. تنص المادة 19 على أنه يجوز للأجانب ، وكذلك الأشخاص الاعتباريين الذين يعتبرهم القانون أجانب ، امتلاك وحدة عمارات إذا استوفوا المتطلبات / المعايير القانونية التالية:
بالنظر إلى أن الأجنبي مؤهل شخصيا للملكية ، فلا يجوز له شراء وحدة عمارات باسمه إلا إذا كان من الممكن بيع الوحدة السكنية المذكورة بموجب الحصة الأجنبية. وهذا يعني أنه داخل مبنى عمارات لا يمكن بيع أكثر من 49 ٪ من جميع الوحدات للأجانب - على الأقل 51 ٪ من مبنى عمارات يجب أن تكون مملوكة من قبل المواطنين التايلانديين.
وفي الفترة بين نيسان/أبريل 1999 ونيسان/أبريل 2004، وفي محاولة لتخفيض عدد الوحدات السكنية الجديدة الفارغة المعروضة للبيع، يمكن للأجانب، كتدبير مؤقت وفي ظل قيود معينة، امتلاك جميع الوحدات في بعض المباني السكنية.
منذ ذلك الحين ، تم تغيير الحصة الأجنبية مرة أخرى إلى 49 ٪ من المساحة الإجمالية دون أي استثناءات. لذلك ، قد يكون للأجنبي الآن الملكية الكاملة لوحدة عمارات فقط بنسبة لا تتجاوز 49٪ من المساحة الإجمالية لجميع الوحدات في ذلك المبنى السكني (المقدرة لفترة تقديم الطلب).
عند شراء وحدة سكنية مبنية بالفعل ، يجب على البائع تقديم خطاب ضمان صادر عن الشخص الاعتباري السكني لتأكيد أن الوحدة السكنية تقع ضمن حصة ملكية العقار البالغة 49٪. ولا ينطبق ذلك على الوحدات السكنية التي لا تزال قيد الإنشاء - وفي هذه الحالة، لا يجوز إنشاء الشخص الاعتباري الثنائي إلا بعد الانتهاء من البناء؛ فقط بعد ذلك ، يمكن التقدم بطلب للحصول على خطاب ضمان. هذا يعني أنه أثناء البناء ، لا يلتزم البائع أو المطورون بإصدار مثل هذا الخطاب. يعتبر الشخص الاعتباري السكني مواطنا تايلنديا وسيكون ملزما بالقوانين التايلندية التي تحكم إصدار سندات ملكية الأراضي وإدارة مراقبة المباني والمسائل الأخرى المتعلقة بالعقارات.
نموذج معاملة صرف أجنبي (نموذج FET) ، المعروف سابقا باسم "Thor. ثور. 3" ، مطلوب لتسجيل ملكيتك في دائرة الأراضي والأملاك. وفقا للوائح المصرفية لبنك الاستثمار ، يتعين على المؤسسة المالية التايلاندية المعتمدة التي تتعامل مع تحويل العملات الأجنبية (التي تتجاوز مبلغ 50000 دولار أمريكي ، أو ما يعادلها بعملات أخرى) إعداد نموذج معاملة صرف أجنبي ؛ بعد ذلك ، يتم إبلاغ المعاملة إلى بنك تايلاند.
مطلوب نسخة أصلية من نموذج FET مع اسم الأجنبي الذي يشتري وحدة سكنية ، إما كمتلقي للعملة الأجنبية أو مرسل العملة الأجنبية ، لتسجيل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك ؛ يعتبر دليلا على امتثال المواطن الأجنبي للمادة 19 من قانون الملكية المشتركة.
عندما تكون المبالغ المحولة بالعملات الأجنبية أقل من 50,000 دولار أمريكي، فإن البنك غير ملزم بإعداد نموذج FET. في هذه الحالة ، يجوز للمشتري الأجنبي طلب خطاب تأكيد لتحويل العملة الأجنبية وتحويله إلى العملة التايلاندية (THB) من خلال البنك. يمكن أيضا استخدام خطاب التأكيد هذا للتسجيل في دائرة الأراضي والأملاك لأنه سيحتوي على نفس المعلومات المذكورة في نموذج FET.
تحدد اتفاقية البيع والشراء لوحدة عمارات بالتفصيل مسؤوليات البائع والمشتري ، وتغطي جداول الدفع المتفق عليها ، وسعر شراء الوحدة السكنية ، وتاريخ النقل ، والإطار الزمني لتطوير المشروع ، والمسؤوليات عن رسوم التحويل والضرائب ، والضمانات ، والمسائل المتعلقة بالعناية الواجبة.
يجب أن تمتثل اتفاقية البيع والشراء القياسية لقانون حماية المستهلك وقانون الوحدات السكنية ، وكذلك مع القوانين الأخرى ذات الصلة. يتم نقل الملكية في فرع محلي لمكتب الأراضي ، ويجب توقيع اتفاقية بيع رسمية (باللغة التايلاندية) في وقت النقل ؛ يجب على الأطراف أيضا دفع الرسوم القانونية ذات الصلة والضرائب وتكاليف التحويل.
تتضمن عملية نقل وحدة عمارات في تايلاند رسوما وضرائب ونفقات مختلفة بما في ذلك رسوم النقل (رسوم تسجيل الملكية) وضريبة الاستقطاع ورسوم الدمغة و (إن وجدت) ضريبة أعمال محددة. يجب النظر بعناية في مبلغ هذه الرسوم أثناء عملية شراء وحدتك السكنية. يتم التفاوض على طرق تقسيم هذه التكاليف بين البائع والمشتري أثناء إعداد اتفاقية البيع والشراء وتتطلب موافقة الطرفين.
عند شراء وحدة في مشروع عمارات قيد الإنشاء ، يمكن للبائع (عادة ، مطور مشروع عمارات) تسليم ما يصل إلى نصف رسوم تسجيل الملكية للمشتري فقط بسبب قوانين حماية المستهلك. لا تنطبق ضريبة الأرض والمنزل على الوحدات السكنية ، ولا يوجد سوى رسوم صيانة منخفضة نسبيا يجب دفعها. في حالة الوحدات السكنية ، تمت الموافقة على خطط لإدخال ضريبة الأملاك السنوية العامة. ستصل هذه الضرائب إلى 0.1٪ من القيمة المقدرة للوحدة السكنية.
بعد تسجيل الملكية ، سيحصل المالك الجديد على سند ملكية لوحدته السكنية. كل وحدة سكنية تشكل جزءا من مبنى عمارات لها سند ملكية يخص المالك الشرعي ويتم إصداره من قبل دائرة الأراضي والأملاك.
يجب تضمين ما يلي في سند الملكية:
يجب على البائع تقديم خطاب لضمان امتثال المجمع السكني لحصة الملكية الأجنبية البالغة 49٪ وأنه لا توجد رسوم صيانة مستحقة للوحدة (في حالة شراء وحدة سكنية موجودة). تشمل المستندات الأخرى المطلوبة أثناء نقل الملكية ما يلي:
قد يبدو شراء وحدة عمارات أمرا سهلا ، لأن قانون الوحدات السكنية يسمح للأجانب بامتلاك وحدات سكنية في تايلاند. ومع ذلك ، فإن المعاملة نفسها تحتاج إلى إشراف محام على دراية بالعملية برمتها ويمكنه إغلاق المعاملة بعناية ؛ خلاف ذلك ، قد تواجه مشاكل مختلفة مع وحدتك السكنية ، مثل المشاكل غير المتوقعة المتعلقة بملكية الأرض التي تم بناء عماراتها أو تجاوز حصة 49٪ من الملكية الأجنبية للعمارات.
إذا كنت بحاجة إلى أي مساعدة في عملية الشراء ، فلا تتردد في الاتصال ب Juslaws &Consult في مكتبنا في بانكوك أو فوكيت.
