عقد إيجار طويل الأجل

يجد الأجانب أن تايلاند وجهة تقاعد مرغوبة للغاية ، وهناك العديد من خيارات الملكية المتاحة لأولئك الذين يتطلعون إلى البقاء في البلاد على المدى الطويل ، وأولها شراء عمارات. 

يسمح القانون التايلاندي للأجانب بشراء ما يصل إلى 50٪ من الوحدات في تطوير شقة باستخدام العملة الأجنبية. البديل لشراء شقة هو استثمار ما لا يقل عن 40 000 000 بات تايلندي في اقتصاد البلاد. بمجرد موافقة السلطات المختصة على مثل هذا الاستثمار ، يمكن للأجنبي شراء الكثير مما يصل إلى 1600 متر مربع ليكون بمثابة مقر إقامتهم الأساسي. 

يجد العديد من الأجانب أن اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل هي الخيار الأكثر ملاءمة ، خاصة لأولئك الذين يبحثون عن منزل عائلي أو شقة في مشروع وصل إلى حدوده فيما يتعلق بالملكية الأجنبية. يمكن أيضا اعتبار اتفاقية الإيجار طويلة الأجل استثمارا واعدا ، ولكن من الضروري طلب المشورة من محام تايلاندي حسن السمعة قبل التوقيع على مثل هذه الاتفاقية. سيضمن ذلك حصولك على الحماية وإجراء تحقيق العناية الواجبة بشكل كاف.

مدة وتجديد عقد الإيجار طويل الأجل

يجب على الأجانب الذين لم يتم تسجيلهم بعد في دائرة الأراضي في تايلاند ملاحظة أن اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل صالحة فقط لمدة تصل إلى ثلاث سنوات. تتوفر عقود إيجار أطول لمدة 30 عاما إذا تم تسجيل عقد الإيجار بشكل مناسب. إذا لم يتم تسجيل عقد إيجار لمدة 30 عاما ، فلن يتمتع الأجنبي بأي حماية ضد الإخلاء خلال ذلك الوقت. 

تتكون معظم اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل من بنود تجديد ، مما يوفر عقد إيجار متجدد لمدة 30 عاما بعد مرور أول 30 عاما. على الرغم من أن بعض اتفاقيات الإيجار تقدم أكثر من تجديد واحد ، إلا أن معظمها يوفر فرصة واحدة فقط من هذا القبيل. 

من المهم ملاحظة أن شرط التجديد يسمح بالتجديد ولكنه لا يعمل كتجديد تلقائي. تعاون المالك ضروري لتنفيذ التجديد ، وبدونه ، لا يمكن إكمال التجديد. لذلك ، يجب على الأجانب الحرص على عدم توقيع عقد إيجار طويل الأجل دون طمأنة موجزة بأن تجديد عقد الإيجار ممكن. 

بيع عقد الإيجار

لنفترض أنك اشتريت عقد إيجار شقة ووقعت عقد إيجار لمدة 30 عاما. إذا كنت قد دفعت إجمالي مبلغ الإيجار وقررت الانتقال بعد عقد من الزمان ، فقد تكون هناك مشكلات تتعلق بالسنوات المتبقية في الاتفاقية. 

في مثل هذه الحالات ، يمكنك اختيار بيع الشقة عن طريق تأجير السنوات المتبقية من الاتفاقية من الباطن. يجب أن يسمح عقد الإيجار الأصلي بوضوح بالتأجير من الباطن حتى يكون هذا الخيار قابلا للتطبيق بموجب القانون التايلندي. قبل توقيع عقد إيجار لمدة 30 عاما ، تأكد من أن الاتفاقية تمنحك صراحة إذنا بتأجير العقار من الباطن. 

يتضمن الخيار البديل تعيين الفترة المتبقية لطرف خارجي قبل انتهاء مدة الإيجار. يجب أن يمنحك عقد الإيجار الأصلي ، مرة أخرى ، الحق في التنازل عن عقد الإيجار. يجب عليك أيضا تحديد الأطراف المسؤولة عن تحويل الضرائب لتجنب التعارضات.

الممتلكات المباعة من قبل المالك

تنقسم أحكام عقد الإيجار إلى فئتين متميزتين وفقا للقانون التايلاندي. الفئة الأولى تنطوي على حقوق الإيجار. ترتبط أحكام حقوق الإيجار بمدة الإيجار والإيجار والاستخدام والحق في التأجير من الباطن ومسؤوليات الصيانة. إذا قرر المالك بيع العقار أو توفي ، تظل أحكام الإيجار هذه قابلة للتنفيذ بين المستأجر والمالك التالي. 

وتشمل الفئة الثانية الحقوق غير المؤجرة، وتشير إلى الاتفاقات المبرمة بين المستأجر والمالك، بما في ذلك شروط التجديد وشروط الخلافة. مثل هذه الاتفاقيات غير قابلة للتنفيذ على المالك الجديد في حالة قيام المالك الأول ببيع العقار أو وفاته. 

شراء شقة أو شقة مستأجرة

إذا كنت ترغب في امتلاك شقة ، ولكن التطوير قد وصل بالفعل إلى حد الملكية الأجنبية ، فيمكنك اختيار شراء الشقة السكنية عن طريق دفع عقد إيجار لمدة 30 عاما مقدما للمطور. يشار إلى هذا الإجراء باسم ملكية الإيجار ويجب تنفيذه بعناية لضمان النزاهة من جانب المطور. 

إذا دفعت إيجار 30 عاما دفعة واحدة ، فمن المحتمل أن يظل المطور مسؤولا عن الضرائب السنوية. تصل هذه الضرائب عادة إلى 12.5٪ من الإيجار السنوي المقدر. يجب على المطور أيضا نقل جميع الحقوق المتعلقة بإدارة لجنة مالكي المنازل إليك حتى يكون لك رأي في تشغيل وإدارة المبنى. 

الشقة المؤجرة انتقلت إلى الورثة

ينص القانون التايلاندي على أن عقد الإيجار ينتهي في حالة وفاة المستأجر. لنفترض أن المستأجر اشترى عقد إيجار لمدة 30 عاما ولكنه توفي بعد 15 عاما. لن يحصل ورثة المستأجر على حقوق في العقار للفترة المتبقية تلقائيا. 

هناك عدة طرق للتخفيف من هذه المشكلة ، أولها تسمية كل من المستأجر وورثته في اتفاقية الإيجار. إذا توفي المستأجر بعد ذلك بشكل غير متوقع ، فسيكون لورثته الحق في الاستمرار في تأجير العقار. 

يتضمن مسار العمل البديل تضمين شرط الخلافة في عقد الإيجار الأصلي. ينص هذا البند على أن المالك مطالب بنقل عقد الإيجار إلى ورثة المستأجر في حالة وفاتهم. 

هناك مشكلتان أساسيتان مرتبطتان بهذا الحل. أولا ، شرط الخلافة ساري المفعول فقط بين المستأجر والمالك الأولي ولا يمكن فرضه على المالك التالي إذا تم بيع العقار أو وفاة المالك الأولي. 

علاوة على ذلك ، سيحصل ورثة المستأجر فقط على حقوق الإيجار "الحقيقية" بموجب شرط الخلافة ، ولن يتم توريث أحكام إضافية ، بما في ذلك شرط التجديد. 

استئجار منزل عائلي واحد

يفضل غالبية المتقاعدين الأجانب العيش في منزل صغير به حديقة بدلا من شقة في مبنى. يمكن لهؤلاء الأفراد البقاء في منزل عائلي واحد عن طريق استئجار قطعة أرض صغيرة تتكون من منزل. يشبه عقد الإيجار هذا عقد الشقة أو الشقة ويمكن بناؤه كعقد إيجار قصير أو طويل الأجل. 

حق السطحيين في تايلاند

الأجانب غير قادرين قانونا على امتلاك الأراضي في تايلاند ، لكن يمكنهم امتلاك المباني. يستأجر العديد من الأجانب الأراضي ويبنون المنازل ، الأمر الذي يتطلب تأجير الأرض وتسجيل حق السطحية. 

يعمل حق السطحيات كعقد إيجار ويسمح للأجنبي بدفع الإيجار وتسجيل عقد الإيجار في إدارة الأراضي التايلاندية. يمكن تسجيل حق السطحيين ليكون صالحا لمدة 30 عاما مع شرط التجديد. الفائدة الأساسية من هذا الحق هي أن ورثة المستأجر يرثون الحق تلقائيا ، وتكون عمليات النقل واضحة نسبيا. 

مع الحق في السطحية ، يسمح للمستأجر قانونا بالحصول على تصريح بناء والبناء على الأرض المؤجرة. يتم تحفيز مالك الأرض التي يبني عليها المستأجر منزلا بشكل أكبر لاحترام بنود التجديد ، وبيع العقار ينطوي على صعوبة أكبر بكثير من جانبهم. 

لدى مالك الأرض مساران متاحان للعمل عندما لا تكون مدة الإيجار وحق السطحيين قيد التنفيذ. يمكنهم إنهاء عقد الإيجار وشراء المنزل المبني على العقار ، أو يمكنهم طلب إزالة المنزل من أجل إعادة الأرض إلى حالتها الأصلية.