كشفت Airbnb في أغسطس الماضي أن عدد عمليات البحث عن أماكن الإقامة على المنصة قد زاد بنسبة 180٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي (بين يناير ومارس). قد يبدو هذا مفاجئا لأن شرعية مثل هذه الإيجارات ، خاصة في الوحدات السكنية ، ليست مؤكدة. 

أعلن حكم محكمة عام 2018 في هوا هين أن تأجير وحدة لمدة تقل عن 30 يوما دون الحصول على ترخيص فندق ينتهك قانون الفنادق وبالتالي فهو غير قانوني. لعدة أشهر بعد ذلك ، تم القبض على العديد من الأشخاص وتغريمهم لإدراج وحداتهم السكنية على AirBnB. 

بعد قرار المحكمة هذا ، كان هناك الكثير من النقاش حول شرعية تأجير AirBnB في الوحدات السكنية في تايلاند. حقيقة أن اللوائح المختلفة تنطبق وأن المحاكم والسلطات لم توضح جميع الآثار القانونية المتعلقة بهذا النشاط تترك بعض الشكوك. في الواقع ، يتم استخدام AirBnB بشكل متزايد من قبل المسافرين في تايلاند ونادرا ما يتم تطبيق القانون من قبل سلطات الدولة. يمكننا أن نسأل أنفسنا بشكل شرعي في أي الحالات يكون استئجار عمارات غير قانوني في تايلاند؟

وينص القانون المدني والتجاري التايلندي على بعض الأحكام الأساسية لهذا النشاط. تنص المادة 1336 من CCC على أنه "في حدود القانون ، يحق لمالك الممتلكات استخدامها والتصرف فيها واكتساب ثمارها". ومن ناحية أخرى، تنص المادة 1360 على أنه "يحق لكل شريك في الملكية استخدام الممتلكات ما دام هذا الاستخدام لا يتعارض مع حقوق المالكين المشتركين الآخرين". يجوز لكل مالك استخدام ممتلكاته بحرية ، طالما أنها لا تنتهك حقوق المالكين الآخرين ولا تزعجهم. 

فيما يتعلق بإيجارات AirBnB ، قد يشعر بعض مالكي الوحدات السكنية أن الوصول المتكرر لمستأجري AirBnB يؤثر سلبا على نوعية حياتهم وهدوءهم. قد يؤدي ذلك بهم إلى تقديم شكوى ضد المالك وإذا نظرت السلطات في الإيجار ، فيمكنهم بعد ذلك فرض عقوبات على عدم الامتثال لقانون الفندق وقانون الوحدات السكنية. تفرض هذه القوانين قيودا معينة على استخدام عماراتهم من قبل كل مالك. 

قانون الملكية المشتركة

وتنص الفقرة 2 من المادة 17/1 من القانون على أنه "لا يسمح لأي شخص بالدخول في أي معاملات تجارية في المجمع السكني إلا إذا كانت معاملة تجارية في منطقة العمارات المحددة وفقا للفقرة الأولى". وفقا للمادة 65 ، فإن أي شخص ينتهك هذا الحكم يكون عرضة لغرامة تصل إلى 50000 بات تايلاندي وغرامة إضافية لا تتجاوز 5000 بات تايلاندي في اليوم طوال مدة الانتهاك. 

فيما يتعلق بنشاط AirBnB العادي ، من الواضح أنه يمكن وصفه بأنه "معاملات تجارية" وأن الشقة ليست مساحة يمكن تخصيصها كعمل تجاري. لذلك ، يمكن لأي مالك يؤجر شقته في عمارات أن يواجه العقوبات المنصوص عليها في النص. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كان المالك الذي يؤجر شقته أجنبيا ، فإن هذا يشكل انتهاكا لقانون الأعمال الأجنبية. 

قانون الفنادق

يحدد قانون الفنادق ما هو الفندق. الأماكن التي تعتبر كذلك ستخضع للقانون وسيتعين عليها الامتثال لمتطلباته. وتنص المادة 4 على أن "الفندق" يعني الإقامة المنشأة لأغراض تجارية لتوفير خدمة الإقامة المؤقتة للمسافرين أو أي شخص آخر مقابل تعويض، ولكنها لا تشمل:

1.سكن تم إنشاؤه لتوفير خدمة الإقامة المؤقتة التي تقوم بها وكالة حكومية أو مؤسسة حكومية أو منظمة عامة أو وكالة حكومية أخرى ، أو لأغراض خيرية أو تعليمية ، ولكن ليس على أساس الربح أو تقاسم الدخل ؛

2- سكن تم إنشاؤه لغرض توفير خدمة الإقامة مقابل رسوم خدمة شهرية مدفوعة أو أعلى فقط ؛

3- أي أماكن إقامة أخرى تحددها اللائحة الوزارية"

إذا كان مكان الإقامة يعتبر فندقا ، تنص المادة 15 على أنه يجب على كل شخص يدير مثل هذا العمل الحصول على ترخيص صادر عن المسجل وفقا للقواعد والإجراءات التي يحددها الوزير. وفقا للمادة 59 ، فإن أي شخص ينتهك القسم السابق يكون عرضة للسجن لمدة تصل إلى سنة واحدة وغرامة تصل إلى 20000 بات تايلاندي أو كليهما ، وغرامة إضافية تصل إلى 10000 بات تايلاندي في اليوم طوال مدة الانتهاك.

يعد الإعفاء الوارد في القسم 4 خبرا سارا لجميع مالكي الوحدات السكنية ، لأنه يعني أنه يمكنهم تأجير وحداتهم على أساس شهري دون الحاجة إلى القلق بشأن ترخيص الفندق. ومع ذلك ، سيظل قانون الفنادق ساريا على مالكي الوحدات السكنية الذين يستأجرون ليلا أو أسبوعيا من خلال AirBnB.

بالإضافة إلى ذلك ، أضافت لائحة وزارية (2005) بعض أماكن الإقامة التي لا تعتبر فنادق بموجب قانون الفنادق. وتشمل هذه المباني السكنية المفتوحة للجمهور للإيجار بما لا يتجاوز 4 غرف في جميع الطوابق في المجموع ، سواء في مبنى واحد أو عدة مبان ، وبسعة خدمة إجمالية لا تتجاوز 20 ضيفا. وهذا يثير مسألة ما إذا كانت "المباني السكنية" تشير إلى كل وحدة عمارات أو إلى عمارات سكنية بأكملها. في النهاية ، تم توضيح هذه المشكلة وينطبق الإعفاء فقط على المنازل والفيلات والوحدات السكنية غير مؤهلة. 

التقدم بطلب للحصول على رخصة فندق

إذا أراد بعض مالكي الوحدات السكنية اللعب بأمان والإيجار بحرية على أساس ليلي أو أسبوعي ، فيمكنهم أن يطلبوا من الشخص الاعتباري التقدم بطلب للحصول على ترخيص فندق للعمارات بأكملها. ومع ذلك ، فإن متطلبات الحصول على رخصة فندق كبيرة. 

سيحتاج المجمع السكني إلى مدير فندق مؤهل ، والامتثال لقانون مراقبة البناء ، والحصول على تصريح بناء وشهادة استخدام تشير إلى أنه يمكن استخدام المبنى كفندق. إذا لم يتم ذكر ذلك ، فيمكن تعديلها ، ولكن يجب أن يفي المبنى بمتطلبات الحريق والسلامة الأخرى للفنادق ، والتي تكون أكثر صرامة من الوحدات السكنية. 

الضرائب على دخل الإيجار

يخضع دخل الإيجار لضريبة الدخل الشخصي (PIT) بموجب قانون الإيرادات. سيتم فرض ضريبة على دخل الإيجار مع جميع الدخل الشخصي الآخر وفقا للمقياس التدريجي (من 0 إلى 35٪). ومع ذلك ، يتم احتساب الضريبة فقط على أساس 70 ٪ من دخل الإيجار السنوي.

يخضع دخل الإيجار أيضا لضريبة المنزل والأرض التي تبلغ 12.5٪ من دخل الإيجار السنوي. يجب دفع هذه الضريبة في فبراير من كل عام دفعة واحدة أو على 3 أقساط. لتقليل هذه الضريبة ، من الممكن تقسيم إجمالي الإيجار إلى إيجار للعقار وإيجار للأثاث و / أو الخدمات. في الواقع ، لا يتم فرض ضرائب على دخل الإيجار من الأثاث والخدمات. 

يخضع أي دخل إيجار مكتسب في تايلاند ولكنه مدفوع في الخارج لضريبة مقتطعة بنسبة 15٪ (ما لم تنص معاهدة ضريبية على خلاف ذلك). يمكن بعد ذلك استخدام الضريبة المقتطعة المخصومة من الإيجارات كائتمان ضريبي لتعويض الضريبة المستحقة على إقرار PIT.  

اللجوء القانوني ضد المالكين المشتركين في تأجير شققهم 

إذا قام بعض المالكين المشتركين بتأجير وحدتهم السكنية وهذا يتعارض مع حقوق المالكين المشاركين الآخرين ، فيمكن للمالكين المشاركين الآخرين رفع دعوى مدنية. سيتعين على المالك المشارك المتأثر إثبات أن نشاط الإيجار يسبب له / لها اضطرابا وأضرارا لا داعي لها. 

يمكن للجار الغاضب أيضا أن يلفت انتباه السلطات المختصة إلى انتهاك قانون الفندق. 

وبالمثل ، إذا كانت لوائح الوحدات السكنية تنص على حظر تأجير الشقق ، فيمكن تقديم شكوى على أساس انتهاك هذه اللوائح.  

من ناحية أخرى ، إذا كنت لا ترغب في الحصول على إيجارات (ليلية أو أسبوعية أو حتى شهرية) في عماراتك ، فيمكنك طلب كتابة هذا الحكم بوضوح في لوائح الوحدات السكنية قبل اتخاذ أي إجراء قانوني. إذا كان هذا الحكم معمولا به بالفعل ولكن لم يتم تنفيذه ، فيجب أن تطلب من الإدارة والشخص الاعتباري للعمارات إنفاذه. 

ملخص 

اعتبارا من عام 2018 ، حكمت محكمة هوا هين على AirBnB بأنها غير قانونية في تايلاند إذا قمت بتأجير وحدتك السكنية لمدة تقل عن 30 يوما متتاليا ، ما لم يكن لديك ترخيص فندق. إذا كنت لا ترغب في الخضوع لقانون الفندق، فسيتعين عليك عرض شقتك للإيجار فقط للإقامة لمدة تزيد عن 30 يوما. ومع ذلك ، هذا نظري لأنه في الواقع ، يعتمد تطبيق القوانين كليا على لجنة الأشخاص الاعتباريين وفرق إدارة الوحدات السكنية. 

‍