الجوانب القانونية لتأجير وحدة سكنية على AirBnB في تايلاند

حذرت وكالات الدولة في فوكيت مؤخرا مالكي الوحدات السكنية من أن تأجير وحدة سكنية على أساس يومي باستخدام AirBnB قد ينتهك قانون الفنادق. علاوة على ذلك ، نادرا ما يتم دفع ضريبة الأراضي والمنازل وضريبة الدخل الشخصي على دخل الإيجار هذا (إن لم يكن على أي دخل إيجار). كما لو أن هذا لم يكن سيئا بما فيه الكفاية ، فإن التأجير على أساس يومي قد يعتبر في بعض الحالات بمثابة إجراء تجاري وبالتالي ينتهك قانون الوحدات السكنية ، الذي يحظر الأنشطة التجارية ، وفي حالة الأجانب قانون الأعمال الأجنبية.

من منظور سياسي ، تم انتقاد AirBnB لأسباب مختلفة في العديد من الولايات القضائية في جميع أنحاء العالم: يعتبر التأجير قصير الأجل للسياح بمثابة إساءة استخدام لمساحة الإيجار المحدودة ويسلب الشقق ذات الأسعار المعقولة من السكان المحليين ، ويعتبر منافسة غير عادلة لمشغلي الفنادق الذين يتعين عليهم الامتثال للعديد من المتطلبات ودفع الضرائب ، ويرقى إلى تجاوز لوائح حماية المستهلك.

قد لا يتمتع مستأجرو AirBnB بمستوى الأمان الذي يمكن أن يتوقعوه في الفندق في حالة وقوع حوادث أو نزاعات مع المالك. على سبيل المثال، بموجب الأقسام من 674 إلى 679 من القانون المدني والتجاري التايلاندي (CCC)، يكون الفندق مسؤولا عن أي خسارة أو ضرر يتكبده ضيوفه، حتى لو كانت هذه الخسارة أو الضرر ناجمة عن غرباء، وليس من الواضح ما إذا كانت المحاكم التايلاندية ستطبق هذه الأقسام في حالة تأجير وحدة سكنية.

أخيرا ، غالبا ما يشعر المالكون المشاركون الآخرون أن الوصول المتكرر لمستأجري AirBnB الجدد يؤثر سلبا على نوعية الحياة في الوحدات السكنية في كثير من النواحي.

يرد المدافعون عن AirBnB بأن AirBnB هي قصة نجاح. كانت تسمى واحدة من الشركات الناشئة الأعلى قيمة في جميع أنحاء العالم بقيمة 30 مليار دولار أمريكي. إنه يوفر أماكن إقامة بأسعار معقولة للمسافرين ذوي الميزانية المحدودة ويساهم في نمو الاقتصادات المحلية ، ويحظى بشعبية متزايدة بين المسافرين من رجال الأعمال الذين يرغبون في الذهاب إلى المناطق المحلية. يلعب دورا متزايد الأهمية أيضا في قطاع الضيافة في تايلاند ، وخاصة في بانكوك وفوكيت ، وعلى الرغم من أن البعض يعتبره غير قانوني ، إلا أنه نادرا ما يتم تطبيق القانون من قبل سلطات الدولة. ومع ذلك ، كل هذه حجج واقعية ولا تقول شيئا عن شرعية نجاح AirBnB في تايلاند. هل هناك حجج قانونية يمكن الاستشهاد بها دفاعا عن الإيجار قصير الأجل الذي أصبح شائعا جدا بفضل AirBnB؟ وفي أي الحالات يكون تأجير عمارات سكنية غير قانوني في تايلاند؟

أهم حكم قانوني في هذا السياق هو القسم 1336 من CCC الذي ينص على أنه في حدود القانون ، يحق لمالك العقار استخدام العقار ويحق له الحصول على ثماره. وبالنسبة للملكية المشتركة ، ينص القسم 1360 من CCC على أنه يحق لكل مالك مشارك استخدام العقار طالما أن هذا الاستخدام لا يتعارض مع حقوق المالكين المشاركين الآخرين.

ما هي "حدود القانون" والحدود المستمدة من حقوق المالكين المشتركين الآخرين عندما يتعلق الأمر بالإيجارات اليومية في الوحدات السكنية؟ يرجى ملاحظة أننا لم نتمكن من العثور على أي قرار محكمة سابق من شأنه أن يوضح القضايا كما هو موضح أدناه. لذلك لا يسعنا إلا أن نشير إلى الإطار القانوني.

1. القيود بموجب قانون عمارات

لسوء الحظ ، يوفر قانون الملكية المشتركة القليل من التوضيح نسبيا لما يعنيه هذا بالنسبة لحقوق والتزامات المالكين المشتركين في عمارات فيما يتعلق بعلاقاتهم تجاه بعضهم البعض. ومع ذلك ، فإنه يحتوي على أحكام تتعلق بالإدارة ، وأنظمة الملكية المشتركة ، والملكية المشتركة القانونية ، والاجتماعات العامة للمالكين المشتركين والقرارات.

ووفقا للمادة 17/7 ، لا يجوز إجراء أي تداول تجاري في مبنى سكني إلا في المنطقة التجارية المحددة في الفقرة الأولى. وفقا للمادة 65 ، يعاقب كل من ينتهك القسم 17/1 بغرامة لا تزيد عن خمسين ألف باهت ويعاقب الجاني بغرامة يومية لا تزيد عن خمسة آلاف باهت طوال فترة الانتهاك أو عدم الامتثال لهذه الأحكام.

2. القيود بموجب قانون الفنادق

يتطلب قانون الفنادق الحصول على ترخيص فندق خاص قبل تشغيل الفندق. لتشغيل فندق بدون ترخيص ، يفرض قانون الفنادق السجن لمدة لا تزيد عن سنة واحدة أو غرامة لا تزيد عن 20000 باهت أو كليهما وغرامة لا تزيد عن 10000 باهت عن كل يوم انتهاك.

يعرف قانون الفنادق الفندق بأنه المكان الذي تم إنشاؤه لأغراض تجارية يوفر إقامة مؤقتة مقابل أجر ، ولكن وفقا للمادة 4 (ب) يستثني الأماكن التي يتم تأجيرها على أساس شهري.

هذه أخبار جيدة لجميع مالكي الوحدات السكنية لأنها تعني أنه يمكنهم تأجير مكانهم على أساس شهري دون القلق بشأن ترخيص الفندق. قد لا يزال قانون الفنادق ساريا على مالكي الوحدات السكنية الذين يؤجرون على أساس يومي ، وعادة ما يستخدمون AirBnB الذي سهل الإيجار قصير الأجل للجميع ، مما يمكن أي مالك شقة من تشغيل "فندقه" الصغير.

تحتوي اللائحة الوزارية لقانون الفنادق لعام 2005 على إعفاء لبعض الأماكن مما أثار نقاشا حادا حول ما إذا كانت هذه الإعفاءات من قانون الفنادق تنطبق أيضا على مالكي الوحدات السكنية الذين يؤجرون أماكنهم على المدى القصير:

"أي مبنى سكني مفتوح للجمهور للإيجار مع ما لا يزيد عن 4 غرف في جميع الطوابق بشكل إجمالي سواء في مبنى واحد أو في عدة مبان ، وبسعة خدمة إجمالية تبلغ 20 ضيفا ، تعمل كشركة صغيرة توفر مصدر دخل إضافي للمالكين" معفى من قانون الفنادق. يطلب من مالكي هذه المباني أيضا إبلاغ مسجل الفندق ولكنهم لا يحتاجون إلى ترخيص فندق ولا يتعين عليهم الامتثال لجميع متطلبات الفنادق.

القضية المثيرة للجدل هي: هل تشير "المباني السكنية" إلى كل وحدة سكنية أم إلى عمارات بأكملها بمعنى المبنى بأكمله؟ لم يتم توضيح هذه المسألة القانونية بعد في قرار المحكمة بقدر ما نرى.

3. هل يمكن للعمارات التقدم بطلب للحصول على رخصة فندق

إذا كان سيتم تأجير عمارات على أساس يومي كما هو الحال على AirBnB ، فقد يفكر المرء في التقدم بطلب للحصول على ترخيص فندق من أجل إضفاء الشرعية على هذه "الشقة".

هذا ممكن من الناحية النظرية ، لكن متطلبات الحصول على ترخيص فندق كبيرة. لكي يكون الفندق مؤهلا ، لن يكون لديه مدير فندق مؤهل فحسب ، بل يجب أن يمتثل أيضا لقانون مراقبة البناء وأن يكون لديه تصريح بناء وشهادة استخدام يجب أن تنص على أنه يمكن استخدام المبنى كفندق. إذا كانت شهادة البناء وشهادة الاستخدام لا تغطيان هذا الاستخدام ، فيمكن تغيير هذه التصاريح ، إذا كان المبنى الحالي يفي بمتطلبات الحريق والسلامة الأخرى للفنادق التي هي أعلى من الوحدات السكنية.

4. ما هي الضرائب المفروضة على دخل الإيجار

بموجب قانون الضرائب التايلاندي ، يخضع دخل الإيجار لضريبة المنزل والأراضي الحالية بمعدل 12.5٪ وضريبة الدخل الشخصي بمعدلات تصاعدية (معدل الضريبة المقتطعة 5٪ في المصدر أو 15٪ إذا تم تحويل الإيجار إلى الخارج ما لم تنص اتفاقية الازدواج الضريبي على خلاف ذلك). يمكن عادة خصم ضريبة المنزل والأرض من الدخل القابل للتقييم لضريبة الدخل الشخصي.

5. اللجوء القانوني ضد المالكين المشتركين الذين يؤجرون على أساس يومي؟

تم طرح هذا السؤال من قبل بعض المالكين المشاركين الذين وجدوا أن التأجير على أساس يومي يتعارض مع تمتعهم بالمناطق المشتركة في عمارات لأسباب مختلفة.

يتضمن القانون المدني والتجاري التايلاندي أحكاما تحمي المالك المشارك من الإزعاج والضرر المفرطين. يمكن للمالك المشارك المتأثر مقاضاة جاره المؤجر في دعوى مدنية للحصول على تعويضات أو أمر قضائي.

ولكن ماذا لو لم يصل الاضطراب إلى عتبة الاضطراب والضرر الناجم عن التأجير الذي يجب إثباته ويجب أن يكون كبيرا بما فيه الكفاية؟ هل للمالك المشارك غير السعيد بقدوم وذهاب مستأجري AirBnB أي حقوق؟

التأجير المفترض على AirBnB ينتهك بالفعل قانون الفندق ، هل يمكن للمالك المشارك الاحتجاج بقانون الفندق واشتقاق الحقوق الفردية منه؟ ويمكنه بالتأكيد أن يلفت انتباه السلطات المختصة إلى حدوث انتهاك وأن يأمل في إنفاذ قانون الفنادق؛ لكن الشكوى على أساس انتهاك قانون الفنادق المقدمة من مالك مشارك مزعج لن تكون مقبولة على الأرجح من قبل المحكمة. ولكن قد تكون الشكوى مقبولة على أساس أن الالتزامات التعاقدية قد انتهكت أو أن لوائح الملكية المشتركة قد انتهكت.

لذلك ، فإن توصيتنا إلى المالكين المشاركين والوحدات السكنية القانونية الذين لا يحبون AirBnB هي صياغة واعتماد اللوائح التي تحظر تأجير الوحدات على أساس يومي ، أو السعي إلى التوفيق بين مصلحة تأجير العقار ومصلحة الجيران الذين لا يوافقون على هذا التأجير. يمكن صياغة لوائح الملكية المشتركة واتفاقيات البيع والشراء واتفاقيات تأجير الممتلكات لهذا الغرض وستكون ملزمة لجميع الأطراف.

وأخيرا، واستنادا إلى قرار من المالكين المشتركين، يمكن للمجمع المشترك أن يتخذ تدابير لإنفاذ هذا القرار، ووفقا للمادة 39 من قانون الملكية المشتركة، يجوز للمجمع المشترك أن يمارس حق المالك المشترك الذي يغطي جميع الممتلكات المشتركة في الدفاع عنها ضد الأشخاص الخارجيين أو المطالبة بإعادة الممتلكات لصالح جميع المالكين المشتركين. لن تنتهك التدابير المناسبة حقوق الملكية للمالكين المشتركين الذين أخضعوا أنفسهم للوائح الملكية المشتركة. ما هي التدابير التي يمكن أن تتخذها الملكية المشتركة القانونية على وجه التحديد لإنفاذ لوائح الملكية المشتركة التي يجب أن تقررها المحاكم على أساس كل حالة على حدة.

فورن باتيمون، مساعد أول في Juslaws and Consult

كريستيان موسر ، مساعد أول في Juslaws and Consult

‍